Чего бояться новоявленные латифундисты сегодня: кризис понизил стоимость земли в Подмосковье на 20-70% в зависимости от направления, назначения, размера площадей и личного состояния землевладельца. Но это еще не «дно». Есть две новые тенденции - угроза национализации земель и скупка деревень. 
  Не напоминает ли это элементы крепостного права?

  Ранее мы уже касались темы скупки деревень в России, где обещали продолжить обзор исследований уже в особом регионе, где законы в сфере земельных отношений практически не действуют, а правоприменительная практика судов и земельная политика региональных и муниципальных властей кардинально отличается от подходов в других регионах страны.

  Этот регион - Подмосковье, где строительный и инвестиционный бум сделал крестьянские земельные доли по истине «золотыми». Вот только это «золото» до семи сотен тысяч крестьян и сельских региона никак не дошло и не может дойти вот уже пятнадцать лет. Распорядиться земельными долями удалось лишь единицам.

  Выполняем обещанное.

  Известная фраза - «Покупайте землю - ее больше не производят» - Марка Твена сегодня актуальна как никогда. Согласно экспертным оценкам, за последние 5 лет стоимость земельных угодий Подмосковья росла на 50-60% в год, причем, параллельно шел процесс скупки десятками и сотнями гектаров и продажа «под ковром» колхозных паев всем, кто хотел почувствовать себя «новым помещиком». За это время сформировались крупные латифундии - в десятки тысяч га. Рынок земель в радиусе до 70 км от МКАД поделен сегодня между 15-20 крупными компаниями.

  О чем говорят, и что обсуждают участники этого земельного рынка?

  «Сегодняшнее стремительное снижение цен на землю является следствием как перегрева рынка в целом, так и результатом вывода сельхозземель из оборота, и невозможностью считать участки земли рентабельным вложением в условиях кризиса», - заявил газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Артемий Громушкин.

  Большие участки сегодня нереально продать за «нормальные деньги», утверждает представитель компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. По его данным, на переоцененных западных направлениях зафиксированы скидки до 40%. Тем не менее, даже столь внушительный дисконт не вызывают никакого ажиотажа.

  «Рост цен в ближайшей перспективе вряд ли возможен, хотя говорить о «черном вторнике» на земельном рынке тоже пока не приходится», - считает исполнительный директор ГК «Белый Мак» Антон Белобжеский. По оценкам эксперта, цены на землю будут продолжать падать.

  Коррекция стоимости земли может быть даже более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости по той простой причине, что земельные наделы не приносит никакого дохода, а требует инвестиций для строительства или, по крайней мере, для освоения. В условиях отсутствия финансов, говорить об «освоении» не приходится, тем более учитывая тот факт, что владельцами больших земельных площадей являются, как правило, девелоперы, у которых сейчас положение «хуже некуда».

  По некоторым оценкам, цена на участки сельхозземель Подмосковья, предлагаемых к продаже оптом, за последние пару месяцев упала в три раза. Такой дисконт имеет место в так называемых «внерыночных сделках», когда объемы земли от десятка до нескольких сотен гектаров переходят из рук в руки в закрытых «кругах» лендлордов, сделки не афишируются от первичных переговоров до их окончания. Часто и конечная цена остается тайной.

  Это настолько закрытый рынок, что далеко не все эксперты были готовы подтвердить достоверность информации. Хотя не отрицали резкого снижения цен, которое в отдельных случаях действительно сопоставимо с такими значениями.

  «Конечно, сильнее дешевеют неликвидные участки земли, например, расположенные в срединной части Подмосковья, - сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании RRG Андрей Савельев. - Такие наделы будут дешеветь не менее чем на 15-20% в ближайшие полгода».

  По мнению аналитика компании Tweed Ирины Могилатовой, удешевление может достичь и 30% по отношению к сегодняшней цене. Это и будет «дно». Весьма вероятен и сценарий, когда банкам отойдут заложенные лендлордами большие земельные площади, а последние поспешат «выбросить» их на рынок, опасаясь еще большего удешевления.

  Цены на земельные участки в Подмосковье упали до 50% по сравнению с летом прошлого года. Сделок практически не происходит. На большие земельные угодья дисконт уже может составлять до 70-75% в зависимости от направления и категории земли.
  Самые дорогие сотки находятся на Рублево-Успенском и всех западных направлениях и на отдалении до 25 км от МКАД. В пределах 50 км от МКАД цена одной сотки на престижном новорижском направлении, может доходить до 25-30 тыс. долларов. Чуть дешевле стоит земля на Киевском направлении. Но на, например, 55 км от кольцевой дороги точно такая же сотка стоит уже 4-4,5 тыс долларов.

  «Должно произойти снижение в разы, - считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев». Правда, это цена предложения, и не факт, что товар уйдет именно по ней. Тем более, что курс доллара и его перспективы остаются загадкой для большинства. Не исключено, говорят продавцы земли, что уже скоро Подмосковье сильно упадет в цене, причем, сразу и в разы. Предположительно, произойти это может уже весной, когда рынок загородной недвижимости традиционно оживится.

  По мнению аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, в первую очередь под удар попадут загородные дома и коттеджи, на которые цена была неадекватно завышена. «Так называемые «элитные поселки», которые так себя позиционируют на самом деле ими не являются, - считает он. - И место выбрано неудачно, и инфраструктуры никакой, да и сами дома построены некачественно. Вот такого псевдоэлитного жилья, цены на которое завышены, в Подмосковье очень много. Оно может упасть в цене в два, а то и в три раза. Таким образом кризис расставит все на свои места».

  «Не верьте тем, кто говорит о 15%-ном падении, это лишь номинальная цена, которая прилично снижается при торге, - говорит представитель УК «Финансы и недвижимость» Владимир Барашников. - За последние полгода цены на земельные участки на вторичном рынке упали практически в 2 раза».

  Основное падение цен, по данным УК «Финансы и недвижимость», зафиксировано на расстоянии от 20 км от Москвы. Здесь «цены приближаются к реальным», считают аналитики компании.

  Объем предложения на земельном рынке подпитывают крупные землевладельцы, которые распродают свои активы. «В сложившихся условиях реализация земельных участков - один из вариантов для девелопера остаться на рынке», - говорит Татьяна Алексеева. Девелоперы, которые собирались продавать участки с подрядом и в массе своей не имеющие достаточно собственных средств для завершения проектов, начинают распродавать оставшиеся территории как участки без подряда, считает Владимир Барашников.

  Предложение участков без подряда на строительство за последние полгода резко выросло и продолжает увеличиваться. По данным Vesco Consulting, в 1,4 раза за три месяца (с сентября - октября 2008 г.). Согласно информации УК «Финансы и недвижимость», минимум в 2 раза.

  На середину февраля, по данным Vesco Consulting, в продаже на первичном рынке находится 5238 участков. Большая часть из них расположена на непопулярных второстепенных направлениях, таких как новорязанское, симферопольское, ярославское. Так, предложение только по Новорязанскому шоссе сейчас составляет 21,3% от общего объема выставленных на рынок участков.

  Объем предложения участков в ближайшей перспективе может упасть на 40%, утверждают многие подмосковные продавцы, если землевладельцы откажутся от продаж активов по невысоким ценам.

  Не дожидаясь грандиозного дисконта, то есть обрушения, самые крупные латифундисты объявили распродажи земель-деревень-полей-лесов. Так, согласно данным Kopernik Labs, один из самых крупных землевладельцев Подмосковья, компания RDI Group, распродает с 20-30% дисконтом самые лучшие земли и с 50%-ным - все остальное. Массовый сброс земель готовит и второй по величине «игрок земельного рынка» - компания «Абсолют».

  «Цен никто не называет, опасаясь еще больше уронить стоимость, - говорит эксперт Арсений Мамонов. - Учитывая тот факт, что владельцами земель являются девелоперы, то их земли давно находятся в залогах банков, и они больше всего не заинтересованы получить от банкиров предложение доплатить за обесцененные активы».

  Вот еще цитаты из статьи информационно-аналитического агентства "Загородная недвижимость" (47index.ru):

  "Ноу-хау сегодняшнего дня - оптовая распродажа со всем находящимся на землях, говорят опрошенные эксперты рынка. Причем, нередко из одних рук в другие переходят сразу по несколько экс-колхозов-совхозов с проживающими на их территориях последними участниками этих советских форм владения и использования землей.

  Почему это происходит - тоже понятно: сегодняшних лендлордов нельзя считать «эффективными собственниками», а значит, их владения могут быть национализированы. Возможных вариантов немного, например, скупка каким-либо госорганом - фондом, правительством Подмосковья, минрегионом - по ценам, намного ниже сегодняшних рыночных, т.е. с дисконтом в 40-50%. Землевладельцы будут вынуждены пойти на продажи, так как в противном случае они могут быть признаны «неэффективными», а их земли будут национализированы.

  Скупка и переуступка прав собственности на деревни и прилегающие земли - новый тренд не только в России. По сообщениям европейских СМИ, такая практика появилась и в Германии, где сейчас на торги выставлена деревня из трех домов и более 20 га земли - недорого, всего за 150 тыс. евро, чуть дороже стоит объект покрупнее в Великобритании.

  Любопытный факт: продается все и дешево, но денег свободных нет ни у кого. Более того, у тех, кто владеет финансами, большие опасения сегодня купить то, что завтра может подешеветь еще больше. В результате рынок земельных продаж стоит, грозя своим бездействием обрушить и без того малые цены на то, чего «больше производиться не будет», т.е. земли.

  Как и в случае со строительными компаниями, на земельном рынке все надежды сегодня возлагаются на государство - если правительство Бориса Громова решится на массовую застройку на сильно подешевевших землях эконом-жилья для военных и бюджетников, то это и будет победой здравого смысла над кризисом. А ничего не ведающие о своей продаже-перепродаже экс-колхозные трудящиеся смогут самостоятельно распоряжаться своими паями и земельными наделами.

  Вот только одно обстоятельство смущает экспертов - у нас, чем проще, тем труднее это осуществить на практике". Конец цитаты.

  Верх цинизма! Агенство недвижимости всерьез обсуждает перспективы скупки деревень! И ставит перед правительством условия выхода из кризиса в этом нелегком бизнесе.

  Получается, что если Подмосковное правительство не раскошелится в кризис и не легализует этот «подпольный» рынок, включающий торговлю деревнями с их жителями, то, дескать, пострадают крупные игроки, понабравшие непрофильные земельные активы. Это, по их мнению, очень плохо для новоявленных лендлордов. О том, что земля колхозов и совхозов предназначалась исключительно для сельхозпроизводства, ни слова! В свое оправдание они пренебрежительно называют эти хозяйства «советскими формами владения», как будто их «новые формы владения», по-сути, феодальные или времен начального дикого капитализма восемнадцатого века, прогрессивные! Хотя тут же сами признают, что новые собственники являются неэффективными. Ни логики, ни разума, одна НАЖИВА в головах!

  Подведем итоги.

  Мы уже сообщали, что Минсельхоз намеревается провести очередной этап земельной реформы.  Но это пока декларации! Никто не гарантирует, что благие намерения правительства под воздействием латифундисткого лобби в Госудме, так и останутся на бумаге.

  А продажа в обход законодательства больших массивов земли с полями, лесами, дорогами и деревнями в Подмосковье повседневная реальность, чтобы ни говорили нам официальные представители власти. Об этом открыто говорят участники и эксперты этого полулегального земельного рынка.

  К чему это может привести? Вот последняя свежая новость.

  К рукотворному уничтожению российской деревни вчера добавлена яркая картинка, когда в Алтайском крае, в Усть-Калманском районе целая группа деревень была выставлена на аукцион с домами вместе с жильцами, в связи с банкротством соответствующего хозяйства. Об этом сообщил на прошлой неделе телеканал "Вести". Новому хозяину сельхозпредприятия нужны только земли, а инфраструктура, в том числе жилые дома оказались непрофильными. Поэтому их выставили на продажу вместе с людьми. После чего, проживающие там семьи, окажутся на улице. Им предписано до 9 мая покинуть помещения. К этому привело бездействие губернатора края, главы района и правоохранительных органов. Данный вопиющий случай ещё раз свидетельствует о бесчеловечном характере Жилищного кодекса и закона «О банкротстве». И, конечно же, всего земельного законодательства, допускающего продажу участков, где уже проживают люди и, несомненно, имеющие гарантированное конституционное право на «свой кусочек» родины, который так беззастенчиво предлагают в продавцы с билбордов на трассах Подмосковья.

  Собственно, это к вопросу о дальнейшем генезисе темы латифундий и скупки деревень в нашей стране. Судя по проведенному анализу тенденций, если государство срочно не проведет реформирование земельного законодательства в сторону усиления роли государства в регулировании земельного рынка и развития АПК, защиты самых беззащитных невольных участников этого «невольничьего» рынка дикого капитализма - сельских жителей, то возможность социального взрыва станет новой российской реальностью. Мы еще раз напоминаем, что из двенадцати земельных реформ в истории России шесть заканчивались бунтами.

  А теперь ответ на вопрос заголовка статьи. Крестьяне могут стать почти крепостными в нашей стране. Пока ничто не мешает латифундисту прикупить одну деревеньку, другую, и под угрозой выселения «в никуда» диктовать свои условия работы проживающим там крестьянам. Чем не феодальные порядки?

А вы как думаете?

Аналитический центр
МОД «Крестьянский фронт»