Как бы ни супили брови чиновники, на самом деле отнимать в пользу государства сельхозземли у нерадивых собственников они не очень-то и хотят. Чтобы отнимать, достаточно было и прежних законов. А готовящийся в настоящее время новый закон будет направлен на извлечение ренты и возможный передел рынка.
Еще в начале осени президент Дмитрий Медведев дал поручение правительству к ноябрю разработать и направить в Государственную думу законопроект, который закрепит возможность изъятия у собственника неиспользуемых либо используемых не в соответствии с целевым назначением земель сельскохозяйственного назначения.
Этому поручению предшествовала определенная работа, проделанная правительством. Премьер-министр Владимир Путин уже неоднократно делал акцент на том, что неполное или неправильное использование сельхозземель заметно сдерживает развитие сельского хозяйства. А глава Минсельхоза Елена Скрынник возглавила межведомственную рабочую группу по совершенствованию нормативной правовой базы в этой сфере, и комиссия начала разрабатывать полтора десятка нормативных актов. Среди них и закон, который президент велел внести в Госдуму и который на самом деле был уже внесен в нее давно, но так и не дошел до первого чтения. Думским мытарствам закона "О совершенствовании оборота земель сельскохозяйственного назначения" 25 ноября исполняется год.
Сельская мощь
"Из 200 млн га сельхозземель в России используется лишь 70 млн га,- комментирует актуальность закона заместитель председателя комитета Госдумы по аграрным вопросам, депутат Айрат Хайруллин.- Основная причина в том, что большое количество земель выкуплено людьми, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству и не собираются иметь".
Как известно, процессы консолидации на земельном рынке в последние годы шли бурно, особенно в радиусе 200 км от Москвы, а также в районе Сочи и в некоторых других "вкусных" регионах. Около 20% всей территории Подмосковья принадлежит сегодня трем десяткам крупнейших лендлордов. На долю сельхозземель приходится порядка 85% от общего объема рынка, остальные 15% - земли под ИЖС, дачное и промышленное строительство, практически нет земель рекреации. Скупали землю и агрохолдинги - средний надел российских агрохолдингов федерального масштаба сегодня составляет 200-300 тыс. га, есть компании, которые сосредоточили в своих руках более 600 тыс. га. Очевидно, депутат Хайруллин в качестве источника бед агропрома имел в виду не их, а лендлордов-девелоперов. Именно против таких лендлордов и должен быть, судя по всему, направлен новый закон.
Впрочем, из текста документа, имеющегося на сегодняшний день (и в распоряжении редакции "Денег"), никаких новых возможностей для изъятия земель не проистекает. Согласно старому, 2007 года, закону об обороте сельхозземель, участок может быть принудительно изъят у собственника "в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет". На практике, однако, этот пункт не применяется: ни одного случая изъятия земель за два года не было. Собственники легко обходят положение, перепродавая земли аффилированным структурам, чтобы отсчет нарушений начинался заново. В новом законопроекте это положение воспроизведено в том же виде.
Что здесь добавилось нового - это повышение налогов для нарушителей. Законодатели предложили ввести поправку к Налоговому кодексу, согласно которой сельхозземли, используемые не по назначению, будут облагаться ставкой в размере 1,2% от кадастровой стоимости, в то время как обычный налог составляет 0,01%. Таким образом, если добропорядочный владелец сельхозземель платит в среднем 50-60 руб. за гектар, нарушитель будет платить порядка 500 руб.
Ярмо для спекулянтов
"Новый закон направлен на то, чтобы вывести из-под контроля небольшой группы людей огромные земельные ресурсы, сопоставимые с территориями некоторых европейских государств,- считает управляющий партнер компании "Миэль - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.- Государству такая концентрация земель в частных руках, конечно, невыгодна, так как ему постоянно приходится сталкиваться с интересами этих собственников. Надо провести, например, дорогу. Государство вынуждено покупать земли у этих собственников по коммерческой цене. Притом что по назначению эта земля, конечно, не используется".
Впрочем, следует признать, что еще до кризиса - а еще в большей степени после его начала - лендлорды проектами в сельском хозяйстве стали заниматься. Во-первых, для того, чтобы уйти от обвинений в нецелевом использовании земли, а во-вторых, в связи с тем, что земли перестали продаваться, а в сельском хозяйстве оказалось возможным найти хотя бы минимально прибыльные сектора.
Так, банк "Развитие-Столица", чьи акционеры считаются одними из крупнейших лендлордов, докладывает о том, что в числе обсуждаемых активов - агрохолдинг "Авангард", входящий в тройку самых крупных животноводческих предприятий Московской области. "Агрохолдинг имеет статус племенного хозяйства и является бюджетообразующим предприятием, дающим постоянную работу более чем для 500 человек. По результатам 2008 года надой на фуражную корову составил более 7 тыс. кг",- напомнили нам в банке.
Развивает сельское хозяйство корпорация "Знак". Принадлежащая ей корпорация "Органик" приступила к реализации проекта по развитию органического производства сельскохозяйственной продукции - без пестицидов, химических удобрений, стимуляторов роста и ГМО в соответствии с международными стандартами. Этой же корпорации принадлежат ОАО "Дмитровское агропромышленное общество" и серьезный проект по производству рулонных газонов в Раменском районе Московской области. Банк "Платина" наладил производство молока на своем предприятии в Федюково, у него также есть несколько хозяйств в Можайском районе и агрофирма "Пречистое" в Истринском районе, а компания "Вашъ финансовый попечитель" продолжает развитие проекта "Рузское молоко" под Рузой. Компания RDI Group развивает сельское хозяйство на базе АПК "Агрооснова". "Мы изначально подходили к этому бизнесу стратегически,- говорит коммерческий директор RDI Group Юрий Лакеев.- Из всего объема приобретенной земли (на сайте компании указано, что в управлении RDI Group находится 29 тыс. га.- "Деньги") мы перевели из категории "сельхоз" в категорию "под строительство" порядка 10% земель, с тем чтобы застраивать эти 10%, а на остальных 90% как раз развивать сельское хозяйство".
Тем не менее, по мнению генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, сельскохозяйственная деятельность осуществляется не более чем на 1% от общего количества сельхозземель, доставшихся лендлордам-девелоперам.
Куда повернут дышло
Даже сделав определенный вклад в сельское хозяйство, лендлорды не могут быть уверены в том, что в правонарушители их не запишут.
"Нарушения использования сельхозземель - вещь очень расплывчатая, но теоретически эти нарушения можно вменить в вину каждому землевладельцу,- комментирует начальник отдела развития одной из компаний-лендлордов, "МДК-групп", Алексей Тонконогов.- Любой совхоз, владеющий хотя бы 5 тыс. га земли, использует от силы 70% этих земель. Конечно, есть предприятия, которым земель не хватает для их проектов в сельском хозяйстве, они докупают новую, но их можно сосчитать по пальцам".
По мнению Алексея Тонконогова, если закон появится приблизительно в том виде, в котором он сейчас написан, коррупционный потенциал его будет огромным: "Очевидно, что отнимать землю для того, чтобы оставлять ее в госсобственности, никто не заинтересован. Что с ней делать-то государству? Развитие сельского хозяйства сдерживается вовсе не отсутствием земли у тех, кто ее мог бы обрабатывать. Есть более важные сдерживающие факторы: дороговизна заемных средств, плохая конъюнктура, слабое развитие инфраструктуры и т. д. Этот же закон, скорее всего, будет направлен на выкачивание денег из лендлордов и на возможный передел".
Не исключают возможности волюнтаристского использования нового закона и другие представители земельного бизнеса. "Нарушений на рынке слишком много,- отмечает Юрий Лакеев.- Трудно предположить, что вся простаивающая земля будет изыматься у собственников или что всех без исключения заставят платить на нее повышенный налог. Опыт развития земельного рынка показывает, что давление чиновников или нечестная конкурентная борьба при помощи силовых структур и отдельных положений законодательства здесь практикуются очень широко. Не вижу оснований для того, чтобы с этим законом все было иначе".
"Есть основания полагать, что сложностей с новым законом будет не меньше, чем со знаменитым Жилищным кодексом,- опасается директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.- Там было огромное количество двояко трактуемых статей, и в результате пострадало большое количество граждан. К сожалению, эти постановления может постичь та же судьба. Например, в Подмосковье более 30% дачной недвижимости граждан стоит на землях сельхозназначения. Большая часть из нее построена в соответствии с существующими на сегодняшний день нормами, и неизвестно, какая судьба постигнет ее после того, как будут приняты новые изменения".
Начали с фермеров
Озабоченность земельными вопросами в Кремле уже до разработки нового закона вызвала должную реакцию на местах. Результаты деятельности местных администраций пока, правда, ничтожны.
"Мы делаем все, чтобы вернуть земли в сельхозоборот,- говорит вице-губернатор Смоленской области Дмитрий Витягловский.- Несмотря на то что в результате перехода пахотных земель в частные руки большинство участков потеряло свою стоимость. Это уже не сельхозугодья - на их месте уже выросли кусты". По словам Витягловского, во всех районах Смоленской области действуют земельные комиссии, которые, согласно распоряжению губернатора, обязаны инвентаризировать сельскохозяйственные земли и составлять акты о нецелевом использовании. "В этом году были составлены уже повторные акты,- говорит чиновник.- Иными словами, через год, если положение не исправится, мы будем готовы инициировать первые иски об изъятии земель сельхозназначения за нецелевое использование в пользу государства. Многие лендлорды сейчас пытаются перепродать свои земли. Однако по закону преимущественное право выкупа сельхозземель закреплено за субъектом федерации. А на практике происходит вот что: уже сегодня есть примеры, когда нам предлагают выкупить земли сельхозназначения, мы соглашаемся, а продавец затем меняет свое решение. То есть вполне очевидно: это не реальное намерение продать, а желание фактически переоформить земли на других юрлиц, чтобы "обнулить" ситуацию и оттянуть процедуру изъятия земель еще на три года".
Столь же мало впечатляют попытки местных властей воззвать к совести землевладельцев и в других регионах, хотя усилия свои в заданном направлении они всячески подчеркивают. Администрация Нижегородской области отчитывается в том, что оштрафовала на 2 тыс. руб. фермерское хозяйство "Губанов и сын" в селе Княгинино за то, что фермер не использует 110 га принадлежащей ему земли. Фермера Ларина из Мордовии оштрафовали на 3 тыс. руб.: он забыл возделать 197 га.
Наказывать кого-то посерьезнее, покрупнее, чем забывчивые фермеры, пока не получается.
Тем не менее местные власти не разделяют мнения лендлордов о том, что земля государству не нужна. Например, свердловский губернатор Эдуард Россель заявил, что в будущем году область может рассчитывать на получение примерно 150 тыс. квадратных метров бесплатной земли.
Коммерсантъ-деньги
|